Veelgestelde vragen - Vastgoed (ver)huren

Demografen voorspellen dat tegen 2030 één huishouden op drie (33 %!) een éénpersoonsgezin zal zijn, en dat een gemiddeld huishouden 2,25 personen zal tellen. Woningen en appartementen met één of twee slaapkamers zijn ideaal om op die huurmarkt in te spelen.

Zelf de verhuur van je pand organiseren heeft uiteraard een positieve invloed op je rendement. Dus als je de tijd hebt en graag bezig bent met het vinden van huurders en de opvolging van de huur moet je dat zeker doen. Indien je dagen al meer dan voldoende gevuld zijn laat je de verhuur van je pand misschien liever over aan een professional. Veel vastgoedinvesteerders doen het op die manier. Het kost iets, maar het is goed gedaan, je hebt geen zorgen aan je hoofd en je wint … veel tijd.

Als verhuurder mag je in België zelf de huurprijs voor je huis of appartement bepalen. Dat kan je doen aan de hand van volgende factoren:

1. Marktanalyse: Alles vertrekt van een goede marktanalyse. Daarvoor noteer je de huurprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt van jouw pand. Dit geeft alvast een idee van wat potentiële huurders bereid zijn te betalen en helpt om competitief te blijven. Zodra je die gegevens hebt kan je je vraagprijs finetunen op basis van volgende factoren:
2. Locatie: De locatie is een van de meest cruciale factoren. Ligt jouw appartement of huis in een populaire of gewilde regio, of dichter bij voorzieningen die belangrijk zijn voor kandidaat-huurders (scholen, ziekenhuizen, openbaar vervoer), kan je je huurprijs wat hoger zetten.
3. Grootte en indeling: De grootte van de woning, uitgedrukt in vierkante meters, en het aantal slaapkamers en badkamers, spelen een grote rol. Het spreekt vanzelf dat appartementen of huizen met meer kamers of speciale voorzieningen (zoals een extra badkamer of een tuin) tegen een hogere prijs verhuurd kunnen worden.
4. Staat van het pand: Nieuwere of recent gerenoveerde woningen verantwoorden een hogere huurprijs. Huurders van een dergelijk pand weten immers dat ze zich de eerstkomende jaren geen zorgen hoeven te maken over lekkende kranen of daken, een kapotte boiler enz. Ook de kwaliteit van afwerking en inrichting beïnvloedt de huurprijs.
5. Voorzieningen: Extra's zoals een parkeerplaats, balkon, airconditioning, fitnessruimte of zwembad in het gebouw kunnen de huurprijs verhogen. Hetzelfde geldt voor beveiligingsfuncties zoals een bewaker of een alarmsysteem.
6. Flexibiliteit in huurvoorwaarden: Soms kun je een hogere huurprijs vragen als je flexibeler bent in de huurvoorwaarden, zoals het toestaan van huisdieren of het aanbieden van een gemeubileerde woning.
7. Economische factoren: Onderzoek van Wonen Vlaanderen toont aan dat huren steeds populairder wordt, zelfs in een typische ‘koopmarkt’ als België. Waar in 2005 nog 74% van de mensen een eigen

   woning had, was dat in 2018 gedaald gedaald naar 71,6%. In de wetenschap dat in onze buurlanden Nederland en Duitsland ongeveer 50% van de mensen huurt, is de verwachting dat ook in België meer mensen zullen kiezen voor huren. Dit is positief nieuws voor u als vastgoedinvesteerder, omdat een groeiende huurmarkt zorgt voor hoge bezettingsgraden en aantrekkelijke maandinkomsten. Weet bovendien dat huurprijzen jaarlijks stijgen. Volgens de jaarlijkse CIB-huurbarometer is de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen in 2021 met 2,5% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor.

Investeren is één, goede huurders vinden voor uw opbrengsteigendom nog een ander. Weet alvast dat de stijgende populariteit van huurwoningen in jouw voordeel speelt. Wie zijn pand op een correcte manier in de markt zet, krijgt daardoor in de meeste gevallen al heel snel meerdere kandidaat-huurders. Maar hoe selecteer je daar dan de perfecte huurder uit?

1. Spring eruit Door je huurwoning net iets beter af te werken, of door resoluut voor nieuwbouw te gaan, kan je gemiddeld een hogere huurprijs vragen. Daarmee baken je je doelgroep al meteen af en mik je op huurders die waarde hechten aan kwaliteit. En die weten dat kwaliteit zijn prijs heeft. Dat geeft zowel je huurders als jezelf gemoedsrust. Alleen al omdat jullie allebei weten dat er de komende jaren bijvoorbeeld geen grote herstellingswerken te verwachten zijn. En omdat je woning alle eigentijds comfort biedt en voldoet aan de nieuwste energievereisten, hoeven je huurders zich ook geen zorgen te maken dat ze teveel zouden betalen voor energie.
2. Onderzoek je kandidaat-huurders Het blijft moeilijk om kandidaat-huurders in te schatten. Iemand die zich telefonisch of via e-mail kandidaat stelt kan je immers alleen maar even googelen op basis van zijn of haar naam en voornaam. Zodra er een plaatsbezoek is geweest, hebt je als verhuurder wel het recht om te vragen naar de burgerlijke staat, gezinssamenstelling, maandelijks netto-inkomen en huidig huurbedrag van je kandidaat. Maar dat is het dan ook. Je mag bijvoorbeeld niet informeren naar zijn of haar vermogenstoestand, bron van inkomsten of andere info die je een betere inschatting kunnen helpen maken. Ook daar helpt het wanneer je een ‘beter’ pand te bieden hebt. Wie daar dan echt op gebrand is, is zelf al sneller geneigd je meer info te geven. Over waar hij of zij werkt bijvoorbeeld, hoe lang hij of zij al in een relatie zit, enz. Als je meerdere kandidaat-huurders overhoudt, kan deze standaardinlichtingenfiche je zeker helpen om een keuze te maken. Ze werd door Unia, het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) en de Privacycommissie ontwikkeld om potentiële huurders op een neutrale manier met elkaar te vergelijken. Weet tenslotte dat je ook bij vorige huurbazen mag informeren naar je kandidaten.
3. Wederzijds vertrouwen en respect Zoals in elke ‘zakelijke’ relatie is ook een goede huurder-verhuurderrelatie gebaseerd op wederzijds vertrouwen en respect. Behandel je (kandidaat-)huurders daarom op de manier waarop je zelf behandeld zou willen worden wanneer je in hun situatie zou zijn. Daarnaast legt een goed huurcontract perfect vast wie wat van wie mag verwachten.
4. Selecteren is niet discrimineren Huurders weigeren op basis van discriminerende factoren is uit den boze, Dat spreekt voor zich. Denk daarbij aan leeftijd, geslacht en gender, burgerlijke staat, seksuele geaardheid, etnische afkomst, politieke en religieuze overtuigingen, huidige en toekomstige gezondheidstoestand, taal en socio-economische situatie. Maar wat bijvoorbeeld met rokers? Want al na korte tijd krijg je de geurhinder toch niet meer uit je woning? Toch mag niemand weigeren als huurder omdat hij of zij rookt. Want dat is discriminerend. Wat je in dat geval wel mag doen is een rookverbod in je pand opnemen in je huurcontract. En huisdieren? Ook huurders met huisdieren verbieden hoort in principe onder discriminatie. Al zijn er in dat geval twee belangrijke nuances. Ten eerste kan het houden van huisdieren niet toegestaan zijn in het reglement van het appartementsgebouw waartoe jouw appartement behoort. En ten tweede geldt ook het dierenwelzijn. Zo kan je bijvoorbeeld wel een huurder weigeren die in je studio een grote hond wil houden.

Ja, maar daarin zit wellicht nog het grootste fiscale voordeel. Huurinkomsten van residentieel vastgoed worden immers maar belast het geïndexeerde kadastraal inkomen (verhoogd met 40% wegens verhuur aan een particulier), niet op de werkelijke huurinkomsten.

Verhuurders moeten zich houden aan de Vlaamse Woninghuurwet, die de rechten en plichten van huurders en verhuurders regelt. Huurcontracten moeten schriftelijk zijn en geregistreerd worden bij het registratiekantoor.

Je huurder mag op elk moment zijn of haar huurcontract beëindigen, ongeacht het type contract. Hij of zij hoeft daar bovendien geen reden voor op te geven. Je huurder moet zich anderzijds wel houden aan de opzegtermijn en soms een opzegvergoeding betalen. Dat werkt zo: Bij huurcontracten van drie jaar of korter is de opzegtermijn drie maanden. De huurder is daarbij gehouden je een opzegvergoeding te betalen van - anderhalve maand huur bij opzegging in het eerste jaar - één maand huur bij opzegging in het tweede jaar - een halve maand huur bij opzegging in het derde jaar. Ook bij huurcontracten van negen jaar en levenslange contracten is de opzegtermijn drie maanden, maar wordt de opzegvergoeding als volgt bepaald: - drie maanden huur als het contract eindigt in het eerste jaar - twee maanden huur in het tweede jaar - één maand huur in het derde jaar. De opzegvergoeding is betaalbaar aan het einde van de opzegtermijn. Vanaf het vierde jaar is er sowieso geen opzegvergoeding meer, alleen de opzegtermijn die in het contract is opgenomen is dan nog van toepassing.

Als verhuurder moet je een huurcontract binnen twee maanden laten registreren. Dit kan gratis bij een registratiekantoor in je buurt. Het kantoor houdt een kopie bij en bevestigt de registratie met een stempel. Als je dit nalaat, kan de huurder het contract beëindigen zonder rekening te houden met opzegtermijnen of opzegvergoedingen. Dus een huurcontract registreren is strikt genomen niet verplicht, maar het is in je eigen belang om het zeker te doen.