Veelgestelde vragen

Huren is gemakkelijk. Je betaalt maandelijks een vast bedrag en hebt niet al te veel kopzorgen. Dat klopt. Toch op korte termijn. Want de huurprijzen stijgen jaar na jaar. Bovendien heb je na tien of vijftien jaar een pak geld uitgegeven maar blijft daar niets van over. Ga je voor een nieuwbouwwoning? Dan betaal je maandelijks een vast bedrag af dat niet geïndexeerd wordt. En het allergrootste voordeel: zodra je lening afbetaald is, heb je een eigendom dat nog flink wat oplevert als je het zou verkopen.

Wie renoveert heeft een groot voordeel: je kunt de kosten spreiden over meerdere jaren. Het nadeel? Al die tijd woon je op een bouwwerf. Nog een minpunt: bij een renovatie vertrek je altijd van een bestaande structuur en vorm. En – niet onbelangrijk – de renovatiekosten lopen dikwijls hoger op dan voorzien. De oplossing? Een nieuwbouwwoning. Dan weet je perfect waar je aan toe bent op het vlak van timing en budget, je E-peil zit meteen goed en je geeft onvoorziene omstandigheden geen schijn van kans.

Zelf bouwen kan natuurlijk ook. Al is dat een werk van lange adem. Bovendien heb je flink wat knowhow en handigheid nodig. Een andere optie: zelf alles coördineren en plannen. Het nadeel daarvan is dat je de totale kostprijs en doorlooptijd niet kent. En dan hebben we het nog niet over eventuele discussies tussen twee aannemers … Wie met AVL Woningbouw in zee gaat, krijgt één aanspreekpunt, een ontwerp op maat, een prijsvaste offerte, ervaren en gedreven aannemers die goed op elkaar ingespeeld zijn én een strakke uitvoeringstermijn. Ook niet onbelangrijk: je bent beschermd door de Wet Breyne!

Alles start met een vrijblijvend eerste gesprek. We luisteren naar je noden en leggen onze aanpak uit. Is er een match? Dan gaan we samen op zoek naar een gepast ontwerp. Vervolgens ontvang je een gedetailleerde offerte en een samenwerkingscontract. De volgende stap: de termijnen bespreken en de werken opstarten. Onze werfleider volgt alles vanaf dan nauwgezet op en houdt je voortdurend op de hoogte. Zodra de werken voltooid zijn, plannen we de voorlopige en definitieve oplevering in.

Om je noden en wensen te vertalen naar een eerste ontwerp, willen we graag van je weten hoe groot je gezin is, hoeveel slaapkamers je nodig hebt, of je ook een thuiswerkplek wenst … Kortom, we gaan samen met je na wat je vandaag in je huidige woning mist. Vervolgens gaan we dieper in op je favoriete bouwstijl, gewenste energiebesparende technieken, het budget dat je ter beschikking hebt … Met die input leggen wij de puzzel. We checken wat er mogelijk is op jouw bouwgrond en houden daarbij rekening met het vooropgestelde budget en je woonnoden. Ga je definitief met ons in zee? Dan is de bouwadviseur jouw vast aanspreekpunt. Je kunt er terecht voor al je vragen. Hij volgt alles op tot en met de oplevering.

Zodra je een bouwgrond en een idee van jouw woning hebt, komt er een architect in de picture. Het team van AVL Woningbouw telt heel wat ervaren architecten, maar je kunt ook zelf een architect aanstellen. In dat laatste geval fungeren wij als planner, aannemer en ontzorger.

Vlak voor de opstart van de werken organiseren we een definitieve planbespreking. Lastminutewijzigingen – bijvoorbeeld in functie van je gekozen keuken of badkamer – leggen we nu op tafel. Hierna sturen we de uitvoeringsplannen naar de aannemers. We stellen ook de werfleider aan je voor. Hij is je vast aanspreekpunt tijdens de werken. Samen met de architect volgt hij de werken nauwgezet op. Zijn taak? Jouw warm nest bouwen zoals dit in het plan en het lastenboek beschreven staat. En controleren of de aannemers alles volgens de regels van de kunst uitvoeren.

Samen met de werfleider en architect overloop je de volledige woning. Zijn er nog opmerkingen? De werfleider noteert alles en laat eventuele opmerkingen zo snel mogelijk aanpakken. De volgende stap: verhuizen! En klinken op je gloednieuwe woning!

Meteen na de werken voorzien we een voorlopige oplevering zodat je met een gerust hart kunt verhuizen. Merk je achteraf nog pijnpunten op? Geen probleem! Een jaar na de voorlopige oplevering komen we opnieuw op bezoek. Samen overlopen we eventuele gebruiksproblemen en zoeken we naar de beste oplossing. Dat noemen we naservice!

AVL Woningbouw is meer dan een standaard sleutel-op-de-deurfirma. Uiteraard hebben we typeplannen waar je inspiratie uit kunt putten, maar we starten elk ontwerp met een wit blad. Eerst luisteren we naar jouw noden en wensen. Die gieten we vervolgens in een plan op maat. In samenspraak met je eigen architect of een van onze ervaren architecten werken we alles tot in het kleinste detail uit. Zo krijg je de woning die 100 % bij je past. Hoe wij dat noemen? Een warm nest. Op maat. En prijsvast!

‘Een woning op maat’ is al jaren ons uitgangspunt. Uiteraard hebben we een reeks typeplannen, maar we starten altijd met een wit blad. AVL Woningbouw maakt het verschil door telkens opnieuw unieke woningen te ontwerpen. Zonder dat het meer kost dan een standaard projectwoning. Jij geeft simpelweg aan wat je essentieel vindt voor jouw woning. Zo bepaal je de kostprijs zelf en is een maatwerkwoning van AVL Woningbouw niet duurder dan een typewoning bij elke andere sleutel-op-de-deurfirma.

Ja. We bouwen jouw woning op maat op de plek waar jij het liefst woont. Dat is nu eenmaal het verschil met een projectwoning op een stuk bouwgrond dat de ontwikkelaar nog in portefeuille heeft.

Met 35 jaar ervaring en meer dan 4000 gerealiseerde woningen durven we stellen dat we de kneepjes van het vak kennen. De strenge energienormen en regelgeving hebben geen geheimen meer voor ons. Het grootste voordeel: jouw woning voldoet van in het begin aan alle opgelegde eisen. Bovendien regelen we alles. En zorgen we dat jouw woning er staat binnen het afgesproken budget én de vastgelegde timing!

Een degelijke basiskwaliteit is prioriteit nummer één. Al onze woningen zijn daarom standaard goed geïsoleerd. Daarbij houden we ons strikt aan de opgelegde energienormen. Afhankelijk van jouw budget en wensen gaan we graag nog een stapje verder. Denk maar aan een ultrazuinige cv-ketel, een duurzame warmtepomp, zonnepanelen … Samen zoeken we naar nieuwe oplossingen en technologieën om jouw wooncomfort te maximaliseren.

Al onze woningen zijn doorgedreven geïsoleerd, vallen binnen de energienormen en alle bouwdetails staan op punt. We werken met een detailboek zodat al onze medewerkers de

nodige informatie hebben om de hoogste kwaliteit te leveren.

Energiezuinig bouwen zorgt voor een win-winsituatie. Je houdt je energiefacturen laag én je verhoogt de doorverkoopwaarde van je woning. Vanaf een E-peil van 10 of lager kom je in aanmerking voor een korting op je onroerende voorheffing. Onze bouwadviseurs geven je graag tekst en uitleg.

Nee, vandaag niet. Wil je graag een houtskeletwoning of een huis uit strobalen? Er is op dit moment nog geen écht bewijs dat deze alternatieve bouwmethodes ecologischer zijn. Bij AVL Woningbouw zijn we ervan overtuigd dat je met traditionele methodes ontzettend energiezuinig kunt bouwen. Daar blijven we dan ook graag op focussen.

Het totale rendement op je investering bereken je op basis van drie elementen: de huuropbrengst, de potentiële meerwaarde en de verhouding van je eigen inbreng ten opzichte van het bedrag dat je leent. Het jaarlijkse rendement bereken je heel eenvoudig door je jaarlijkse netto-inkomsten (de huurinkomsten minus de kosten) te delen door de totale investering. Bijvoorbeeld: een netto huuropbrengst van 10.000 euro per jaar op een investering van 250.000 euro geeft een rendement van 4%. Daar komt dan aan het einde van de rit de meerwaarde die je realiseert bij de verkoop van je pand nog bovenop.

Bij de aankoop van vastgoed betaal je registratierechten (voorheen bekend als schrijfgeld). Daar staan anderzijds een aantal aftrekposten tegenover: kostenaftrek, investeringsaftrek van je lening en een bijkomende investeringsaftrek. Het voordeel van privé te investeren in vastgoed is dat de meerwaarde die u op termijn realiseert bij de verkoop niet belastbaar is.

De voordelen van investeren in nieuwbouw spreken voor zich: het budget ligt op voorhand vast, je hebt geen onverwachte extra kosten tijdens de bouw en ook niet gedurende pakweg de eerste 15 jaar dat je verhuurt, je bent beschermd door de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer, huurders stappen liever in een frisse, eigentijdse en energiezuinige nieuwbouw enz.

Over het algemeen wordt vastgoed gezien als een stabiele langetermijninvestering, zeker in het dichtbevolkte België waar ruimte om te wonen alleen maar schaarser wordt. Los daarvan is de vastgoedmarkt dynamisch en kan ze variëren door economische en lokale factoren. Investeren in vastgoed doe je daarom op de lange termijn, waardoor het precieze moment van je investering minder van belang is.

Niet voor niets zijn stedelijke gebieden met goede voorzieningen, openbaar vervoer en een stabiele vraag naar huurwoningen populair voor vastgoedinvesteringen. Maar ook de wat rustigere, omliggende gebieden zijn aantrekkelijk voor veel kandidaat-huurders.

De meeste investeringen in vastgoed worden gefinancierd door een combinatie van eigen inbreng en een hypotheeklening. Hoe groter daarbij de inbreng die je zelf kan doen, hoe hoger je rendement, maar ook fiscale voordelen op basis van de vorm van financiering kunnen een slok op een borrel schelen. We vergelijken even de mogelijkheden om vastgoed te financieren:

1. Klassieke hypothecaire lening: Dit is een lening waarbij je maandelijks een vast bedrag terugbetaalt of het kapitaal aflost. Bij vaste maandelijkse betalingen blijft uw terugbetaling gelijk, terwijl bij kapitaalaflossingen de maandlasten dalen naarmate u meer afbetaalt. De rente voor deze lening is vaak laag, maar het kan lang duren voordat u winst ziet van uw investering omdat de huurinkomsten niet altijd de maandelijkse kosten dekken.
2. Wederopname kapitaal: Als je eigen woning bijna is afbetaald, kan je het afgeloste bedrag opnieuw lenen voor ander vastgoed. Dit bespaart kosten voor notaris, hypotheek en registratie, maar je huis dient als onderpand, wat risico's kan meebrengen bij betalingsproblemen.
3. Bulletkrediet: Hierbij betaal je maandelijks alleen rente en los je aan het einde van de looptijd het hele kapitaal af. Je moet kunnen aantonen dat je tegen die tijd het kapitaal kunt betalen, bijvoorbeeld door een uitkering of verkoop van vastgoed. De rente is bij een bulletkrediet hoger dan bij een hypothecaire lening, maar aangezien je alleen interesten terugbetaalt, zijn de maandlasten lager, waardoor je meer overhoudt van je huurinkomsten. Weet wel dat je maximaal 70% van de totale kostprijs lenen voor maximaal vijftien jaar.

Demografen voorspellen dat tegen 2030 één huishouden op drie (33 %!) een éénpersoonsgezin zal zijn, en dat een gemiddeld huishouden 2,25 personen zal tellen. Woningen en appartementen met één of twee slaapkamers zijn ideaal om op die huurmarkt in te spelen.

Zelf de verhuur van je pand organiseren heeft uiteraard een positieve invloed op je rendement. Dus als je de tijd hebt en graag bezig bent met het vinden van huurders en de opvolging van de huur moet je dat zeker doen. Indien je dagen al meer dan voldoende gevuld zijn laat je de verhuur van je pand misschien liever over aan een professional. Veel vastgoedinvesteerders doen het op die manier. Het kost iets, maar het is goed gedaan, je hebt geen zorgen aan je hoofd en je wint … veel tijd.

Als verhuurder mag je in België zelf de huurprijs voor je huis of appartement bepalen. Dat kan je doen aan de hand van volgende factoren:

1. Marktanalyse: Alles vertrekt van een goede marktanalyse. Daarvoor noteer je de huurprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt van jouw pand. Dit geeft alvast een idee van wat potentiële huurders bereid zijn te betalen en helpt om competitief te blijven. Zodra je die gegevens hebt kan je je vraagprijs finetunen op basis van volgende factoren:
2. Locatie: De locatie is een van de meest cruciale factoren. Ligt jouw appartement of huis in een populaire of gewilde regio, of dichter bij voorzieningen die belangrijk zijn voor kandidaat-huurders (scholen, ziekenhuizen, openbaar vervoer), kan je je huurprijs wat hoger zetten.
3. Grootte en indeling: De grootte van de woning, uitgedrukt in vierkante meters, en het aantal slaapkamers en badkamers, spelen een grote rol. Het spreekt vanzelf dat appartementen of huizen met meer kamers of speciale voorzieningen (zoals een extra badkamer of een tuin) tegen een hogere prijs verhuurd kunnen worden.
4. Staat van het pand: Nieuwere of recent gerenoveerde woningen verantwoorden een hogere huurprijs. Huurders van een dergelijk pand weten immers dat ze zich de eerstkomende jaren geen zorgen hoeven te maken over lekkende kranen of daken, een kapotte boiler enz. Ook de kwaliteit van afwerking en inrichting beïnvloedt de huurprijs.
5. Voorzieningen: Extra's zoals een parkeerplaats, balkon, airconditioning, fitnessruimte of zwembad in het gebouw kunnen de huurprijs verhogen. Hetzelfde geldt voor beveiligingsfuncties zoals een bewaker of een alarmsysteem.
6. Flexibiliteit in huurvoorwaarden: Soms kun je een hogere huurprijs vragen als je flexibeler bent in de huurvoorwaarden, zoals het toestaan van huisdieren of het aanbieden van een gemeubileerde woning.
7. Economische factoren: Onderzoek van Wonen Vlaanderen toont aan dat huren steeds populairder wordt, zelfs in een typische ‘koopmarkt’ als België. Waar in 2005 nog 74% van de mensen een eigen

   woning had, was dat in 2018 gedaald gedaald naar 71,6%. In de wetenschap dat in onze buurlanden Nederland en Duitsland ongeveer 50% van de mensen huurt, is de verwachting dat ook in België meer mensen zullen kiezen voor huren. Dit is positief nieuws voor u als vastgoedinvesteerder, omdat een groeiende huurmarkt zorgt voor hoge bezettingsgraden en aantrekkelijke maandinkomsten. Weet bovendien dat huurprijzen jaarlijks stijgen. Volgens de jaarlijkse CIB-huurbarometer is de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen in 2021 met 2,5% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor.

Investeren is één, goede huurders vinden voor uw opbrengsteigendom nog een ander. Weet alvast dat de stijgende populariteit van huurwoningen in jouw voordeel speelt. Wie zijn pand op een correcte manier in de markt zet, krijgt daardoor in de meeste gevallen al heel snel meerdere kandidaat-huurders. Maar hoe selecteer je daar dan de perfecte huurder uit?

1. Spring eruit Door je huurwoning net iets beter af te werken, of door resoluut voor nieuwbouw te gaan, kan je gemiddeld een hogere huurprijs vragen. Daarmee baken je je doelgroep al meteen af en mik je op huurders die waarde hechten aan kwaliteit. En die weten dat kwaliteit zijn prijs heeft. Dat geeft zowel je huurders als jezelf gemoedsrust. Alleen al omdat jullie allebei weten dat er de komende jaren bijvoorbeeld geen grote herstellingswerken te verwachten zijn. En omdat je woning alle eigentijds comfort biedt en voldoet aan de nieuwste energievereisten, hoeven je huurders zich ook geen zorgen te maken dat ze teveel zouden betalen voor energie.
2. Onderzoek je kandidaat-huurders Het blijft moeilijk om kandidaat-huurders in te schatten. Iemand die zich telefonisch of via e-mail kandidaat stelt kan je immers alleen maar even googelen op basis van zijn of haar naam en voornaam. Zodra er een plaatsbezoek is geweest, hebt je als verhuurder wel het recht om te vragen naar de burgerlijke staat, gezinssamenstelling, maandelijks netto-inkomen en huidig huurbedrag van je kandidaat. Maar dat is het dan ook. Je mag bijvoorbeeld niet informeren naar zijn of haar vermogenstoestand, bron van inkomsten of andere info die je een betere inschatting kunnen helpen maken. Ook daar helpt het wanneer je een ‘beter’ pand te bieden hebt. Wie daar dan echt op gebrand is, is zelf al sneller geneigd je meer info te geven. Over waar hij of zij werkt bijvoorbeeld, hoe lang hij of zij al in een relatie zit, enz. Als je meerdere kandidaat-huurders overhoudt, kan deze standaardinlichtingenfiche je zeker helpen om een keuze te maken. Ze werd door Unia, het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) en de Privacycommissie ontwikkeld om potentiële huurders op een neutrale manier met elkaar te vergelijken. Weet tenslotte dat je ook bij vorige huurbazen mag informeren naar je kandidaten.
3. Wederzijds vertrouwen en respect Zoals in elke ‘zakelijke’ relatie is ook een goede huurder-verhuurderrelatie gebaseerd op wederzijds vertrouwen en respect. Behandel je (kandidaat-)huurders daarom op de manier waarop je zelf behandeld zou willen worden wanneer je in hun situatie zou zijn. Daarnaast legt een goed huurcontract perfect vast wie wat van wie mag verwachten.
4. Selecteren is niet discrimineren Huurders weigeren op basis van discriminerende factoren is uit den boze, Dat spreekt voor zich. Denk daarbij aan leeftijd, geslacht en gender, burgerlijke staat, seksuele geaardheid, etnische afkomst, politieke en religieuze overtuigingen, huidige en toekomstige gezondheidstoestand, taal en socio-economische situatie. Maar wat bijvoorbeeld met rokers? Want al na korte tijd krijg je de geurhinder toch niet meer uit je woning? Toch mag niemand weigeren als huurder omdat hij of zij rookt. Want dat is discriminerend. Wat je in dat geval wel mag doen is een rookverbod in je pand opnemen in je huurcontract. En huisdieren? Ook huurders met huisdieren verbieden hoort in principe onder discriminatie. Al zijn er in dat geval twee belangrijke nuances. Ten eerste kan het houden van huisdieren niet toegestaan zijn in het reglement van het appartementsgebouw waartoe jouw appartement behoort. En ten tweede geldt ook het dierenwelzijn. Zo kan je bijvoorbeeld wel een huurder weigeren die in je studio een grote hond wil houden.

Ja, maar daarin zit wellicht nog het grootste fiscale voordeel. Huurinkomsten van residentieel vastgoed worden immers maar belast het geïndexeerde kadastraal inkomen (verhoogd met 40% wegens verhuur aan een particulier), niet op de werkelijke huurinkomsten.

Verhuurders moeten zich houden aan de Vlaamse Woninghuurwet, die de rechten en plichten van huurders en verhuurders regelt. Huurcontracten moeten schriftelijk zijn en geregistreerd worden bij het registratiekantoor.

Je huurder mag op elk moment zijn of haar huurcontract beëindigen, ongeacht het type contract. Hij of zij hoeft daar bovendien geen reden voor op te geven. Je huurder moet zich anderzijds wel houden aan de opzegtermijn en soms een opzegvergoeding betalen. Dat werkt zo: Bij huurcontracten van drie jaar of korter is de opzegtermijn drie maanden. De huurder is daarbij gehouden je een opzegvergoeding te betalen van - anderhalve maand huur bij opzegging in het eerste jaar - één maand huur bij opzegging in het tweede jaar - een halve maand huur bij opzegging in het derde jaar. Ook bij huurcontracten van negen jaar en levenslange contracten is de opzegtermijn drie maanden, maar wordt de opzegvergoeding als volgt bepaald: - drie maanden huur als het contract eindigt in het eerste jaar - twee maanden huur in het tweede jaar - één maand huur in het derde jaar. De opzegvergoeding is betaalbaar aan het einde van de opzegtermijn. Vanaf het vierde jaar is er sowieso geen opzegvergoeding meer, alleen de opzegtermijn die in het contract is opgenomen is dan nog van toepassing.

Als verhuurder moet je een huurcontract binnen twee maanden laten registreren. Dit kan gratis bij een registratiekantoor in je buurt. Het kantoor houdt een kopie bij en bevestigt de registratie met een stempel. Als je dit nalaat, kan de huurder het contract beëindigen zonder rekening te houden met opzegtermijnen of opzegvergoedingen. Dus een huurcontract registreren is strikt genomen niet verplicht, maar het is in je eigen belang om het zeker te doen.