Veelgestelde vragen - Investeren in vastgoed

Het totale rendement op je investering bereken je op basis van drie elementen: de huuropbrengst, de potentiële meerwaarde en de verhouding van je eigen inbreng ten opzichte van het bedrag dat je leent. Het jaarlijkse rendement bereken je heel eenvoudig door je jaarlijkse netto-inkomsten (de huurinkomsten minus de kosten) te delen door de totale investering. Bijvoorbeeld: een netto huuropbrengst van 10.000 euro per jaar op een investering van 250.000 euro geeft een rendement van 4%. Daar komt dan aan het einde van de rit de meerwaarde die je realiseert bij de verkoop van je pand nog bovenop.

Bij de aankoop van vastgoed betaal je registratierechten (voorheen bekend als schrijfgeld). Daar staan anderzijds een aantal aftrekposten tegenover: kostenaftrek, investeringsaftrek van je lening en een bijkomende investeringsaftrek. Het voordeel van privé te investeren in vastgoed is dat de meerwaarde die u op termijn realiseert bij de verkoop niet belastbaar is.

De voordelen van investeren in nieuwbouw spreken voor zich: het budget ligt op voorhand vast, je hebt geen onverwachte extra kosten tijdens de bouw en ook niet gedurende pakweg de eerste 15 jaar dat je verhuurt, je bent beschermd door de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer, huurders stappen liever in een frisse, eigentijdse en energiezuinige nieuwbouw enz.

Over het algemeen wordt vastgoed gezien als een stabiele langetermijninvestering, zeker in het dichtbevolkte België waar ruimte om te wonen alleen maar schaarser wordt. Los daarvan is de vastgoedmarkt dynamisch en kan ze variëren door economische en lokale factoren. Investeren in vastgoed doe je daarom op de lange termijn, waardoor het precieze moment van je investering minder van belang is.

Niet voor niets zijn stedelijke gebieden met goede voorzieningen, openbaar vervoer en een stabiele vraag naar huurwoningen populair voor vastgoedinvesteringen. Maar ook de wat rustigere, omliggende gebieden zijn aantrekkelijk voor veel kandidaat-huurders.

De meeste investeringen in vastgoed worden gefinancierd door een combinatie van eigen inbreng en een hypotheeklening. Hoe groter daarbij de inbreng die je zelf kan doen, hoe hoger je rendement, maar ook fiscale voordelen op basis van de vorm van financiering kunnen een slok op een borrel schelen. We vergelijken even de mogelijkheden om vastgoed te financieren:

1. Klassieke hypothecaire lening: Dit is een lening waarbij je maandelijks een vast bedrag terugbetaalt of het kapitaal aflost. Bij vaste maandelijkse betalingen blijft uw terugbetaling gelijk, terwijl bij kapitaalaflossingen de maandlasten dalen naarmate u meer afbetaalt. De rente voor deze lening is vaak laag, maar het kan lang duren voordat u winst ziet van uw investering omdat de huurinkomsten niet altijd de maandelijkse kosten dekken.
2. Wederopname kapitaal: Als je eigen woning bijna is afbetaald, kan je het afgeloste bedrag opnieuw lenen voor ander vastgoed. Dit bespaart kosten voor notaris, hypotheek en registratie, maar je huis dient als onderpand, wat risico's kan meebrengen bij betalingsproblemen.
3. Bulletkrediet: Hierbij betaal je maandelijks alleen rente en los je aan het einde van de looptijd het hele kapitaal af. Je moet kunnen aantonen dat je tegen die tijd het kapitaal kunt betalen, bijvoorbeeld door een uitkering of verkoop van vastgoed. De rente is bij een bulletkrediet hoger dan bij een hypothecaire lening, maar aangezien je alleen interesten terugbetaalt, zijn de maandlasten lager, waardoor je meer overhoudt van je huurinkomsten. Weet wel dat je maximaal 70% van de totale kostprijs lenen voor maximaal vijftien jaar.