Waarop moet ik letten bij aankoop bouwgrond

Op zoek naar de ideale bouwgrond voor jouw nieuwe woning? Dan is de locatie hiervan niet het enige waar je op moet letten bij de aankoop. AVL Woningbouw geeft je een aantal handige tips mee.

  1. Laat een grondsondering uitvoeren
    Voor de aankoop raden we je ten stelligste aan om de stabiliteit van de ondergrond te controleren door middel van een grondsondering. Deze belangrijke info bepaalt een belangerijk stuk van de prijs van je woning, maar is spijtig genoeg zo goed als nooit aanwezig bij de verkoper, notaris of makelaar waardoor je zelf voor de kosten van de grondsondering moet instaan. Dat gaat meestal over een paar honderd euro, maar geeft je wel nuttige info die je extra kosten bij de bouw van je woning kan besparen.

    Zo kan een slecht resultaat aangeven dat er extra werk (en dus ook kosten) voor de fundering nodig is. In het slechtste geval vereist de stabiliteitsstudie een paalfundering, die een meerkost van € 20.000 tot € 25.000 kan opleveren. Zo blijkt de bouwgrond die eerst een koopje leek toch geen koopje te zijn!

    Verwar deze grondsondering niet met het “bodemattest” van OVAM. Dat laatste gaat immers over vervuiling van bijvoorbeeld een tankstation, en is in de meeste gevallen blanco. Het zegt echter niets over de draagkracht van je grond en de gevolgen ervan op de woning die je erop wil bouwen.
  2. Bestudeer de bouwvoorschriften
    Wil je een woning in een bepaalde stijl, dan bekijk je best de bouwvoorschriften voor de aankoop. Wat is de aangegeven hellingsgraad van het dak, mag of moet een plat dak of een vol verdiep, is een garage of tuinhuis een optie, moet de garage inpandig zijn…? Allemaal zaken die hierin vermeld staan.

    Vergeet ook niet dat bouwvoorschriften niet alleen ‘maxima’ opleggen, maar ook ‘minima’: een minimale bouwdiepte, een verplichte verdieping… Zo kan een gesloten bebouwing bijvoorbeeld duurder zijn dan een halfopen bebouwing: Er kwam bij AVL ooit een alleenstaande dame binnen met een optie op een gesloten bouwgrond van 10m breed. De voorschriften vereisten echter een minimale bouwdiepte van 12m op het gelijkvloers en 9m op de verdieping. Ofwel een woning van zo’n 190 m². Veel te groot en boven budget. Gelukkig heeft de dame in kwestie op dezelfde verkaveling een grond voor een halfopen bebouwing kunnen kopen voor een woning van 147 m².
  3. Hoogteverschillen
    Let ook op bij hoogteverschillen: in het beste geval ligt je grond ongeveer gelijk met de straat en kan je goedkoop funderen op ‘volle grond’ (onder voorbehoud van de sondering natuurlijk). Ligt je grond echter onder het straatniveau, dan zal je een (kruip)kelder moeten bouwen om met je vloerpas boven de weg uit te komen. Ligt je grond veel hoger dan de weg, dan zijn de opties opnieuw beperkt.Meestal wordt er dan een kelder gebouwd waar de garage inpandigis.

    Er kan ook invloed zijn op je tuinaanleg: L-wanden zijn niet goedkoop, en het kan zijn dat de waterhuishouding tussen jou en je buurman moet aangepakt worden.
  4. Grondwaterstand
    Bouwwerken en grondwater gaan niet goed samen: je wil liefst funderen “in den droge”, zodat de werf niet verandert in een modderpoel en de bovenste grondlaag zijn draagkracht verliest. Is de grondwaterstand té hoog, dan moet je een droogzuiging huren, die blijft staan tot de fundering voldoende belast is (bij grote kelders met een groot drijfvermogen betekent dit zelfs tot het einde van de ruwbouw).

    Uiteindelijk verandert de situatie ter plaatse constant doorheen het jaar, maar je hebt al indicaties: staan er biezen of waterplanten op je perceel? Of ligt je perceel aan de Veenstraat, Waterstraat, Beekstraat, Broekweg?Dan is de kans groot dat je met vochtige grond te maken hebt.

    Tijdens de sondering wordt er overigens ook getracht om te kijken naar de grondwaterstand. Maar dit is opnieuw een momentopname enbovendien kan het gat dichtvallen waardoor een meting onmogelijk is.
  5. Erfdienstbaarheden
    Let goed op of een stuk van het perceel niet onbruikbaar wordt omdat de vorige eigenaar een toegang toestond aan zijn buurman, of Infrax een elektriciteitscabine op je perceel plaatste.

    Meestal staan deze erfdienstbaarheden goed beschreven in de compromis of notarisakte, en is het de plicht van de verkoper om elke erfdienstbaarheid waar hij kennis van heeft kenbaar te maken.

    Toch zijn er addertjes: een zichtbare bezitsaanmatiging die reeds 30 jaar in stand gehouden werd, wordt automatisch een erfdienstbaarheid. Anders gezegd:als je buurman in een halfopen situatie een hanggoot over jouw perceel uitvoerde, en die hing daar reeds 30 jaar, dan mag je die niet defacto afbreken. En dit wist de notaris jou niet te vertellen…
  6. Ligging
    Een aantal zaken om mee rekening te houden:
    • Controleer de oriëntatie. Voor velen is een tuin op het zuiden de ideale situatie, anderen houden ervan om in de zomer in de schaduw op hun terras te zitten.
    • Gebruik je het openbaar vervoer of wil je de snelweg vlakbij hebben? Bekijk dan even de bereikbaarheid.
    • Heb je kinderen, onderzoek dan of er scholen, kinderopvang, teken- of muziekscholen en/of sportclubs in de buurt aanwezig zijn.

Niet zeker van je stuk? Je bent steeds welkom, ook als de aankoop van je bouw grond nog niet in kannen en kruiken is: maak snel een afspraak met een van onze bouwadviseurs, en we staan je graag bij met raad en daad. Je ideale woning moet immers op een ideale grond staan!

Waarop moet ik letten bij aankoop bouwgrond